飞起来

　　工行“利好”遭遇专家质疑 房贷保险不宜废？

　　在房贷业务出现萎缩之际，工行总行近日抛出“利好”消息：“以房产抵押担保方式到工行申请个人贷款的客户，将自主选择所抵押房产购买保险事宜。”深圳分行率先付诸实施，宣布房贷险不再是获得贷款的必要条件。

　　据了解，建行、浦发和光大等银行的固定利率房贷产品，待有关部门批复后，就可面市。

　　一石激起千层浪。固定利率房贷作为一个内地投资者从未接触过的新鲜产品，在经历了两次房贷利率调升之后，真是好东西吗？

　　100万房贷 多付20万利息

　　固定利率房贷即将推出的消息，让沪上购房者精神一振。过去两年，房贷利率已经两次提高，5年以上的房贷利率已从5.04%提高到5.31%。从明年开始，将执行新的基准利率6.12%，条件好的投资者才可享受5.51%的优惠利率。

　　别看仅是几十个基点的上调，但对长期贷款的每月还款额，影响颇大。以100万元30年期的等额本息贷款为例，今年比去年每个月要多付130多元。如按照基准利率6.12%计算，每个月还要增加650元左右。粗略计算，30年的全部利息竟要多付近20万元！

　　这样被动地跟着市场利率上浮，显然很不划算。很多购房者都希望找到一个能回避利率风险的工具，固定利率房贷让他们看到了一线希望。固定利率房贷固然可以回避利率上升的风险，但当利率走稳或者下调的时候，贷款人又将被锁定在一个较高的利率水平上，白白多付利息，所以，浮动利率和固定利率没有绝对的优劣之分。

　　三种人适合固定利率房贷

　　一是有稳定固定收入的人。中行市分行营业部理财中心副主任罗毅认为，目前国内的利率前景非常微妙，以现有的资讯还难以做出一个明确的判断。从这个角度来说，固定利率房贷面临的利率不确定性很大。此外，固定利率房贷比较适合那些有稳定的固定收入的人士。这些人一方面能够按计划还款，另一方面也能对将来的大额支出“心中有数”。

　　二是锁定风险的生意人。兴业证券培训部总监唐绍云则告诉《钱周刊》，根据他在北美银行界的经验，一些为了锁定风险的生意人，也青睐固定利率房贷。唐绍云分析说，北美的固定利率房贷期限长达10年甚至以上，有些风险承受能力较高的人，比如专业投资者或者商人，从银行贷款的主要目的是融资，而不是单纯为了买房子。对这些人来说，容易找到比贷款利率高的投资项目，他们是为了确定未来一段时间的融资成本而申请固定利率房贷的。他还指出，目前全球经济可能面临着新一轮的通货膨胀，越来越多的央行选择加息，这对中国央行未来的利率决策也将产生一定的影响。

　　三是有升息预期的人。适合申请固定利率房贷的人，就是有升息预期的人。香港御峰理财董事总经理陈茂峰介绍说，香港引进固定利率房贷有大约十年的时间，往往是市面上利率看涨时，较受欢迎。最近，由于香港银行界纷纷跟进美联储的加息步伐，固定利率房贷成为业主的新宠。但他也指出，内地房贷利率已经两次提高，即使再有一到两次的加息，5年之内的利率水平也可能看跌不看升，此时申请固定利率房贷，风险可能比较大。

　　除了以上提到的三种人外，其他类型的购房者就要好好斟酌一下了。尤其是那些计划短期内提前还贷，或者想增加还款额的投资者，最好不要考虑申请固定利率房贷，因为要交纳较高的违约金。香港固定利率房贷的违约金高达贷款余额的3%。

　　固定利率不如灵活还款

　　即使利息上升了，每个月的银行账单上，还款额还是那么多，只不过贷款的年限被延长了。此时，还会考虑固定利率房贷吗？可能大多数人都会说不。这正是在香港发生的情况。

　　据陈茂峰介绍，香港银行界的调息行动非常迅捷，这个月宣布加息后，下个月就执行新的利率水平。这与内地在次年才执行最新利率的做法大相径庭。但是，香港的大多数人还是选择浮动利率房贷。因为银行会给客户提供两个选择：一、贷款年限不变，每月还款额增加；二、每月还款额不变，贷款年限延长。通过第二种还款方式，就能回避利率突然变动给支出带来的影响。大多数人都希望在有能力时提前还款，因此不会太介意还款期限被延长。如果选择了固定利率房贷，提前还款要交纳的高额罚息，让人望而却步。不过在内地，默认的还款方式还是每个月增加还款额，贷款年限不变，许多人的未来支出安排由此被打乱。